Manfria e Borgo Manfria: Terreni declassati senza avvertire i proprietari.

di Dr. Francesco Agati

Interveniamo e denunciamo che nella zona di Manfria, Borgo Manfria, i terreni che erano edificabili con un indice del 0,50 con l’approvazione del nuovo PRG di Gela sono stati declassati in agricoli con un indice di edificabilità del 0,03, arrecando non pochi problemi ai proprietari e acquirenti che si sono visti deprezzare i lotti.

Sembrerebbe che l’intervento di declassamento sia stato effettuato dall’allora giunta Messinese, prima incongruenza anticipando il VAS (Valutazione Ambientale Strategica), seconda incongruenza i proprietari dovevano essere avvertiti di tale declassamento e ovvia perdita di valore dei terreni.

Tale mancanza di comunicazione dell’ente Comune di Gela provocherà da qui a breve molti problemi di gente che magari si ritrova un preliminare di vendita immobiliare per un lotto edificabile quando invece lo stesso è oggi agricolo a tutti gli effetti

Si precisa che la legge prevede il declassamento dei diritti edificatori, cubaggi e soprattutto la riduzione delle aspettative da parte dei proprietari dei suoli edificabili, giustificandoli e con comunicazione ai danneggiati.

Di certo molti fattori potrebbero aver influenzato la scelta dell’ente a tale declassamento, l’offerta del costruito immobiliare superiore a quella della domanda, consumo del suolo, abbandono delle aree agricole in aree incolte, nell’attesa del solo indice di fabbricabilità, involuzione demografica; Motivazione che dovrà già essere presente agli atti.

Non volendo fare l’avvocato del diavolo. Ultimamente, seppure con ritardo e in maniera timida, i legislatori regionali e quello nazionale si stanno iniziando a porsi il problema di frenare il consumo del suolo. Norme regionali e scelte pianificatorie locali possono portare alla riduzione di edificabilità previgente. In molte regioni si stanno infatti affermando principi normativi volti a limitare, ridurre o impedire del tutto il consumo del suolo.

Nulla toglie che un Comune con ovvia motivazione, e comunicando la scelta ai danneggiati possa, con proprio strumento urbanistico, attuare scelte di crescita e politica territoriale tali da ridurre anche le previgenti capacità e diritti edificatori.

L’attuale ordinamento conferisce precisi poteri e limiti, nonchè diritti e doveri a favore degli abitanti dell’insediamento. Al PRG è demandata la piena potestà di decidere le scelte urbanistiche e di assetto territoriale: tuttavia il legislatore, nel voler istituire un rapporto equilibrato tra cittadino e Pubblica Amministrazione, ha posto l’onere di motivare le scelte urbanistiche intraprese dallo strumento stesso. Il chè, come principio, mi sembra dettato dal buon senso. In tal senso trovo appropriati i principi in materia di pianificazione territoriale espressi e tratti dalla sentenza del Consiglio di Stato Sez. IV n. 4707 del 11 ottobre 2017: sul piano generale, e relativamente ai poteri del giudice, si è ribadito come le scelte di pianificazione urbanistica costituiscano esercizio di ampia discrezionalità da parte dell’amministrazione e che le stesse, nell’ambito del sindacato di legittimità del giudice amministrativo, sono censurabili, oltre che per violazione di legge, solo per manifesta illogicità e/o irragionevolezza ovvero insufficienza della motivazione (nei sensi precisati dalla giurisprudenza).

 

(Cons. Stato, Sez. IV, 10 maggio 2012 n. 2710); quanto alla motivazione che deve sorreggere le scelte urbanistiche, si è precisato che l’onere di motivazione gravante sull’amministrazione in sede di adozione di uno strumento urbanistico, salvo i casi in cui esse incidano su zone territorialmente circoscritte ledendo legittime aspettative, è di carattere generale e risulta soddisfatto con l’indicazione dei profili generali e dei criteri che sorreggono le scelte effettuate, senza necessità di una motivazione puntuale e “mirata” (Cons. Stato, sez. IV, 3 novembre 2008 n. 5478).; in particolare, si è affermato (Cons. Stato, sez. IV, 25 maggio 2016 n. 2221; Id, 8 giugno 2011 n. 3497), che “le scelte urbanistiche richiedono una motivazione puntuale a seconda che si tratti di previsioni interessanti la pianificazione in generale ovvero un’area determinata, ovvero qualora incidano su aree specifiche, ledendo legittime aspettative.

La motivazione a supporto delle nuove scelte urbanistiche, regressive o progressive che siano, deve essere adeguatamente supportata da indagini, studi, ricerche ed elementi concreti, resi con elevata attendibilità. Può capitare che un PRG riduca o azzeri l’edificabilità di un’area sulla base di nuovi studi e indagini della pericolosità idraulica o idrogeologica, che in caso contrario invece esporrebbe gli abitanti a pericoli di incolumità. Oppure il caso in cui la parte previsionale dello strumento urbanistico ritenga sufficiente soddisfatta la domanda di alloggi residenziali di un certo tipo in base alle dinamiche demografiche, economiche e sociali del luogo, in funzione dei relativi trend di crescita. Quindi nulla toglie che le nuove previsioni abbiano indici di fabbricabilità peggiorativi dal previgente piano ma il Comune doveva obbligatoriamente giustificare prima dell’attuazione convocando tutti i lesi di tale scelta.