Condomìni e villette: superbonus 90% verso la conclusione, dal 2024 scenderà al 70%

Man mano che ci si avvicina alla fine del 2023, si annunciano cambiamenti in arrivo per i Bonus casa. Se da un lato per molti sconti è previsto il finanziamento fino a tutto il 2024 e anche oltre (il bonus barriere architettoniche, ad esempio, arriverà fino al 2025), il Superbonus come lo conosciamo terminerà di fatto il 31 dicembre. Secondo quanto previsto dal Governo Meloni, la progressiva riduzione del 110% (già in programma), arriverà per il 2024 al 70%, per poi passare al 65% nel 2025.

Si tratta dunque dell’ultima volata per condomìni e villette, seppure con condizioni differenti. I primi hanno ancora a disposizione pochi mesi, ma potranno mantenere lo sconto del 70% se non centrano la scadenza. Per le villette e le unità indipendenti, invece, il 31 dicembre prossimo lo sconto si esaurisce, perché oltre quella data si potrà usufruire solo dei cosiddetti “bonus minori”.

Altri aggiornamenti relativi all’applicazione del Superbonus e all’eventuale mantenimento del 110%, arrivano dalla circolare 13/E 13 giugno 2023 dell’Agenzia delle Entrate, che spiega quali effetti avranno le diverse comunicazioni sul rispetto dei termini fissati dalla Legge di Bilancio. Vediamo nel dettaglio in quali termini e per quali tipologie.

La scadenza più vicina
Per quanto riguarda le villette, la scadenza del prossimo 30 settembre, istituita dalla Legge di conversione del Decreto blocca cessioni, riguarderà i lavori giunti almeno al 30% alla data del 30 settembre 2022. I cantieri andranno dunque completati, effettuando tutte le spese da portare in detrazione al 110%. Anche in questo caso, superata tale scadenza ci saranno i bonus minori, mentre qualche settimana più avanti, è fissato il termine per completare la remissione in bonis per la cessione dei crediti. Entro il 30 novembre sarà possibile effettuare le comunicazioni di cessione e sconto in fattura, pagando una sanzione di 250 euro.

Ad essere interessate sono due diverse tipologie: alla prima appartengono quei soggetti che abbiano tenuto un comportamento coerente con l’esercizio dell’opzione prima della scadenza del termine naturale, il 31 marzo, e che abbiano cioè concluso un accordo di cessione prima della scadenza.

Per l’altra, la legge di conversione del Decreto blocca cessioni ha previsto la possibilità di inviare tardivamente la comunicazione, anche se entro il 31 marzo scorso non fosse stata formalizzata la cessione del credito. In questo modo, è possibile sanare la posizione di chi ha avuto problemi a vendere il proprio credito. Entro lo stesso termine, infine, è prevista la remissione in bonis per “rimettere in pista” chi abbia omesso o presentato tardivamente l’asseverazione di efficacia degli interventi per la riduzione del rischio sismico (il cosiddetto “allegato B”), sia per il Sismabonus, sia per il Superbonus.

Cila ordinaria e 110%
La Legge di Bilancio 2023 prevede che, in alcune situazioni, si possa conservare il 110% anche per l’anno in corso, senza dover necessariamente applicare la misura del 90%. Secondo il testo della manovra, a fare fede sarebbe la presentazione della Cila Superbonus, e non di altri titoli edilizi. La circolare 13/E spiega come questo limite si applichi nella pratica e quali effetti abbiano le diverse comunicazioni.
Superbonus 110%: chi ne può ancora usufruire
Il Superbonus 110% si applica per il 2023 (senza riduzione al 90%) anche per gli interventi il cui inizio sia antecedente al 1° giugno 2021, da parte dei condomìni e dei proprietari unici di edifici con due, tre o quattro unità immobiliari (sia per interventi su parti comuni che per lavori su singole unità), che dopo tale data non abbiano presentato la Cilas, ad integrazione del precedente titolo abilitativo, in quanto, si legge nel documento, “rileva la data di presentazione del diverso titolo abilitativo richiesto dalla normativa all’epoca vigente”. Ciò dovrebbe valere anche ai fini della sterilizzazione del blocco delle opzioni di cessione del credito o di sconto in fattura, introdotto a partire dal 17 febbraio 2023.

Riduzione dal 110% al 90%
Quando nella Legge di Bilancio 2023 si prevede la non applicazione della riduzione del Superbonus dal 110% al 90% per il 2023, prevista dal Decreto Aiuti quater per i condomìni e i proprietari unici, si parla solo di “Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila)”, cioè della Cila Superbonus introdotta dal 1° giugno 2021. Non vengono citate invece Cila ordinaria, permesso a costruire, Scia o un altro titolo edilizio abilitativo, tranne che per gli “interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici”. La riduzione del Superbonus dal 110% al 90% per il 2023, sembrava dunque dover essere applicata sempre a chi, prima del 1° giugno 2021, avesse presentato una Cila ordinaria o un’altra richiesta di titolo edilizio abilitativo (quindi, non una Cila-Superbonus, che in quel periodo non esisteva).

Tali soggetti, peraltro, avevano seguito il Quaderno Anci del 28 luglio 2021, proseguendo i lavori, senza presentare una nuova Cilas. Nella circolare 13/E si chiarisce che, per questi interventi, iniziati prima del 1° giugno 2021, è rilevante “la data di presentazione del diverso titolo abilitativo richiesto dalla normativa all’epoca vigente”, mentre solo per i lavori iniziati dopo, la mancata presentazione della Cilas non permette la deroga alla riduzione dal 110% al 90% per il 2023, “a prescindere dalla circostanza che in applicazione del Tu (testo unico) dell’edilizia i lavori richiedano un titolo edilizio diverso”.

Cessione e sconto
Questo chiarimento dovrebbe valere anche per la sterilizzazione della stretta delle opzioni di cessione del credito o di sconto in fattura, per chi non deve effettuare demolizione e ricostruzione di edifici (per le quali basta l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo). In questi casi, infatti, la stretta non si applica solo qualora prima del 17 febbraio 2023 sia stata presentata una Cila-Superbonus (e, per i condomìni, adottata una delibera dell’assemblea). Esclusi da questa sterilizzazione, dunque, i contribuenti che prima del 1° giugno 2021 abbiano presentato una Cila ordinaria, o un’altra richiesta di titolo edilizio abilitativo e poi, seguendo le indicazioni del Quaderno Anci del 28 luglio 2021, abbiano proseguito “con la procedura già in essere”, senza presentare una nuova Cila-Superbonus.

Cambio di impresa e 110%
In base a quanto indicato nella Legge di Bilancio 2023, la riduzione del Superbonus dal 110% al 90% nel 2023 per condomìni e i proprietari unici può essere evitata se è stata presentata, prima di specifiche date, la Cilas (o in alternativa l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo, per la demolizione e la ricostruzione). L’articolo 2-bis del Decreto Blocca cessioni, ha poi previsto che “la presentazione di un progetto in variante alla comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila) o al diverso titolo abilitativo richiesto in ragione della tipologia di intervento edilizio da eseguire”, non sia rilevante “ai fini del rispetto dei termini previsti”. Inoltre, relativamente agli interventi sulle “parti comuni di proprietà condominiale, non rileva, agli stessi fini, l’eventuale nuova deliberazione assembleare di approvazione della suddetta variante”.

Costituiscono quindi varianti alla Cila iniziale, non rilevanti ai fini del rispetto dei suddetti termini, oltre alle modifiche o integrazioni del progetto iniziale, “anche la variazione dell’impresa incaricata dei lavori o del committente degli stessi, nonché la previsione della realizzazione di interventi trainanti e trainati rientranti nel Superbonus, non previsti nella Cila presentata ad inizio dei lavori”.

In questo viene in aiuto la circolare dell’Agenzia delle Entrate del giugno 2023, che ricorda che sono incluse anche le varianti ai titoli abilitativi riferiti ai lavori iniziati prima dell’introduzione dell’obbligo di presentazione della Cila-Superbonus, in data 1° giugno 2021. Tale norma non riguarda le villette e le case a schiera, che continuano ad applicare il Superbonus nella misura del 110% fino alla fine di settembre 2023 (a patto che abbiano rispettato la condizione dei lavori effettuati del 30% al 30 settembre 2022).

Lo stesso vale anche nei casi di presentazione di una variante di titoli abilitativi presentati prima del 17 febbraio 2023, ai fini dell’esclusione dal blocco delle cessioni e degli sconti in fattura.